La mayoría de las guías sobre propiedad en el extranjero comienzan con "dónde invertir" y terminan con proyecciones de revalorización que no tienen ninguna base. Esta no lo hace. Responde a una pregunta más útil y más honesta: ¿qué puede poseer legalmente un extranjero en este país?
La respuesta varía considerablemente. Japón permite la plena propiedad sin restricciones, incluso para no residentes sin visado. Tailandia prohíbe a los extranjeros poseer terrenos, pero permite la propiedad de apartamentos en condominio. Filipinas permite arrendamientos de hasta 99 años para inversores extranjeros cualificados. México impone un fideicomiso bancario para cualquier compra costera. Cada país tiene sus propias reglas, sus estructuras alternativas y sus trampas específicas.
Esta guía cubre 15 destinos — no ordenados por rentabilidad supuesta, sino por relevancia para expatriados, nómadas y compradores internacionales que quieren entender las reglas antes de firmar nada.
01. Tipos de propiedad — qué significan realmente
Antes de comparar países, hay que entender las categorías. La terminología varía según la jurisdicción, pero los conceptos son universales.
| Tipo | Qué posees | Duración | Riesgo principal | Países típicos |
|---|---|---|---|---|
| Plena propiedad (Freehold) | Terreno + edificio, sin límite de tiempo | Indefinida | Baja si el título es claro | Japón, Georgia, Portugal, Colombia, Panamá |
| Arrendamiento a largo plazo (Leasehold) | Derecho de uso del suelo por un período fijo | 30–99 años | Renovación incierta al vencimiento | Tailandia (30 años), Vietnam (50 años), Filipinas (hasta 99 años desde sept. 2025, inversores cualificados), Indonesia (30 años), Dubái (99 años zonas leasehold) |
| Condominio / título de estratos | Apartamento en plena propiedad (no el terreno) | Indefinida | Cuota de propiedad extranjera limitada | Tailandia (49%), Vietnam (30%), Filipinas (40%), Camboya (70%, pisos 2+) |
| Fideicomiso bancario | Todos los derechos prácticos — uso, venta, herencia — a través de un banco | 50 años renovables | Tarifas anuales, dependencia bancaria | México (zonas costeras) |
| Testaferro / empresa local | Propiedad a través de accionista local (alto riesgo) | Jurídicamente frágil | Muy alto | Tailandia, Indonesia, Vietnam (ilegal o en zona gris) |
02. Los 15 países de un vistazo
| País | Terreno (plena prop.) | Apartamento | Estructura habitual | Precio/m² (ciudad principal) | Complejidad jurídica |
|---|---|---|---|---|---|
| 🇬🇪 Georgia | ✓ Libre | ✓ Libre | Compra directa | 800–2.000 € | Baja |
| 🇵🇹 Portugal | ✓ Libre | ✓ Libre | Compra directa | 4.000–7.000 € | Baja |
| 🇦🇱 Albania | ✓ Libre | ✓ Libre | Compra directa | 800–2.500 € | Moderada (títulos a verificar) |
| 🇲🇰 North Macedonia | Restricciones agrícolas | ✓ Libre | Compra directa / SCI local | 600–1.500 € | Moderada |
| 🇦🇪 Dubai (UAE) | ✓ Zonas freehold | ✓ Zonas freehold | Compra directa (zonas freehold) | 3.500–9.000 € | Baja (sistema claro) |
| 🇲🇦 Morocco | Sin terrenos agrícolas | ✓ Libre | Compra directa (cuenta convertible) | 1.500–4.000 € | Moderada (restricciones de divisas) |
| 🇹🇭 Thailand | ✗ Prohibido | ✓ Condo (49%) | Arrendamiento 30 años o condo | 2.000–6.000 € | Moderada a alta |
| 🇻🇳 Vietnam | ✗ Prohibido | ✓ Condo (30% edif.) | Arrendamiento 50 años renovable | 1.500–5.000 € | Alta |
| 🇵🇭 Philippines | ✗ Prohibido | ✓ Condo (40%) | Arrendamiento hasta 99 años (RA 12252, 2025) o condo | 2.000–5.000 € | Moderada |
| 🇮🇩 Indonesia | ✗ Prohibido | Hak Pakai (30 años) | Arrendamiento Hak Pakai / Hak Sewa | 1.500–6.000 € | Alta |
| 🇰🇭 Cambodia | ✗ Prohibido | ✓ Pisos 2+ (70%) | Título de estratos (condo) | 1.200–4.000 € | Alta (inestabilidad) |
| 🇲🇾 Malaysia | Umbral mínimo (varía) | Umbral mínimo | Compra directa si se cumple el umbral | 1.500–4.000 € | Moderada |
| 🇯🇵 Japan | ✓ Libre | ✓ Libre | Compra directa | 3.000–12.000 € | Baja (administrativa) |
| 🇲🇽 Mexico | Fideicomiso costas/fronteras | Fideicomiso costas | Fideicomiso o compra directa (interior) | 1.000–5.000 € | Moderada |
| 🇵🇦 Panama | ✓ Libre | ✓ Libre | Compra directa | 1.200–4.500 € | Baja |
| 🇨🇴 Colombia | ✓ Libre | ✓ Libre | Compra directa | 1.000–3.500 € | Baja |
Precio/m² = rangos indicativos para zonas residenciales urbanas solicitadas (fuentes: informes Colliers, JLL, Knight Frank Asia-Pacífico y Américas 2025-2026 + datos de agentes locales cruzados). Los precios varían significativamente según la ubicación exacta. Las condiciones jurídicas son las vigentes en abril de 2026 — verificar con un profesional local.
Georgia es jurídicamente uno de los mercados inmobiliarios más accesibles del mundo para extranjeros. Sin restricciones de nacionalidad, sin cuotas, sin zonas protegidas (salvo terrenos agrícolas de alto valor en algunos casos). Un no residente puede comprar un apartamento o terreno a su propio nombre el día de su llegada.
Tiflis registró una fuerte subida de precios entre 2020 y 2024, impulsada por la llegada de reubicados rusos y ucranianos tras la guerra. El mercado se ha estabilizado parcialmente, pero sigue siendo atractivo en comparación con el estándar europeo. Batumi, en el Mar Negro, es más especulativo: construcción rápida y mercado de alquiler turístico estacional.
Portugal es el mercado más regulado y jurídicamente seguro de esta lista para compradores europeos. Marco jurídico claro, notario obligatorio, registro de la propiedad fiable. La compra está abierta a todas las nacionalidades sin restricción.
La Golden Visa residencial fue suprimida en 2023; solo las inversiones en determinados fondos o zonas específicas siguen dando acceso a ella. Para una compra puramente residencial o de inversión, no se necesita visado. El régimen fiscal NHR (Non-Habitual Resident) fue reformado en 2024 — verifica las condiciones actuales con un asesor fiscal local.
Albania es el mercado inmobiliario más barato de Europa continental con acceso abierto para extranjeros. País candidato a la UE desde 2014, las negociaciones de adhesión comenzaron formalmente en 2022, lo que atrae un interés creciente de inversores extranjeros que anticipan una convergencia de precios a largo plazo.
Dubái es el mercado inmobiliario más estructurado de Oriente Medio para compradores extranjeros. El Departamento de Tierras de Dubái (DLD) gestiona un registro de la propiedad digital fiable. En las zonas freehold designadas — que cubren la mayoría de las zonas residenciales más populares (Dubai Marina, Downtown, Palm Jumeirah, JVC, Business Bay) — los extranjeros pueden comprar en plena propiedad sin restricciones de nacionalidad.
Una inversión inmobiliaria de 750.000 AED (~200.000 USD) o más da acceso a un visado de residencia de 2 años. Por encima de 2 millones de AED (~545.000 USD), se puede acceder a la Golden Visa de 10 años.
Los extranjeros pueden comprar inmuebles en Marruecos en plena propiedad — apartamentos, villas, riads. La condición esencial es que los fondos de la compra pasen por una cuenta en dírhams convertibles abierta en un banco marroquí. Este mecanismo es la condición para poder repatriar fondos posteriormente (producto de la venta, rentas de alquiler).
Sin esta cuenta, no se puede transferir legalmente dinero fuera de Marruecos. Muchos compradores extranjeros descubren esta restricción después de firmar y se encuentran con una propiedad difícil de revender internacionalmente.
La ley tailandesa prohíbe formalmente a los extranjeros poseer terrenos. Existen dos vías legales principales: la titularidad de un apartamento en condominio (Ley de Condominios) con el límite del 49% por edificio, o la firma de un arrendamiento enfitéutico de 30 años sobre un terreno (teóricamente renovable, pero sin garantía legal de renovación).
El arrendamiento de 30 años se registra en el Departamento de Tierras y confiere derechos de uso reales — se puede construir, alquilar y revender los derechos. Pero al vencimiento, el propietario del terreno (un ciudadano tailandés o una empresa tailandesa) no está legalmente obligado a renovar, aunque existan cláusulas de renovación en el contrato. La jurisprudencia no es favorable al comprador extranjero en caso de litigio.
Desde la Ley de Vivienda de 2015 (revisada en 2023), los extranjeros pueden comprar apartamentos en Vietnam por un período de 50 años, renovable. La titularidad se aplica a los apartamentos — nunca al terreno, que sigue siendo propiedad del Estado.
El mercado vietnamita experimentó una fuerte especulación entre 2017 y 2022, seguida de una corrección significativa en 2023 con impagos de promotores y bloqueos judiciales. El sector está en proceso de saneamiento regulatorio. Se recomienda especial precaución en las compras off-plan.
La Constitución filipina prohíbe a los extranjeros poseer terrenos. Pueden poseer una unidad de condominio (hasta el 40% de las unidades de un edificio) o arrendar terrenos. La ley anterior permitía un arrendamiento de 25 años renovable una vez (50 años en total). Desde septiembre de 2025, la Ley de la República 12252 amplía este plazo a 99 años para inversores extranjeros cualificados — es decir, proyectos registrados y aprobados (industrial, turismo, agricultura, etc.). Este derecho no se aplica automáticamente a cualquier comprador residencial individual. Una casa construida sobre un terreno en arrendamiento es del extranjero — pero el terreno en sí sigue siendo filipino.
La SRRV (Special Resident Retiree's Visa) permite a los jubilados extranjeros obtener un visado de residencia permanente a cambio de un depósito bancario de 20.000 USD en un banco filipino. Este visado no otorga derechos adicionales sobre terrenos, pero simplifica la vida administrativa.
Indonesia tiene el marco jurídico más restrictivo de esta lista para compradores extranjeros. Las opciones legales son el Hak Pakai (derecho de uso del suelo, 30 años + prórrogas) y el Hak Sewa (arrendamiento simple). La plena propiedad del suelo (Hak Milik) está reservada a ciudadanos indonesios.
Bali es el mercado más activo para extranjeros, pero también el más expuesto a prácticas ilegales. La estructura de testaferros (mediante un indonesio "de confianza") está formalmente prohibida y es regularmente perseguida por las autoridades. Compradores extranjeros han perdido sus propiedades en litigios con testaferros o a su fallecimiento.
Malasia permite a los extranjeros comprar en plena propiedad, pero solo por encima de un umbral de precio mínimo que varía según el estado. En Kuala Lumpur, este umbral se fija generalmente en 1 millón de MYR (~200.000 €). Algunos estados (Johor, Penang) aplican umbrales diferentes.
El programa MM2H (Malaysia My Second Home) fue endurecido significativamente en 2021 y posteriormente relajado en parte. Permite un visado de residencia de 10 años con beneficios específicos. Las condiciones incluyen un ingreso mensual mínimo y un depósito bancario en Malasia. Las condiciones exactas vigentes en 2026 merecen verificación.
Japón es uno de los pocos países de Asia donde los extranjeros pueden comprar terrenos y edificios en plena propiedad, sin restricciones y sin visado requerido. Un no residente puede firmar y registrar la propiedad a su nombre.
Algunas propiedades rurales abandonadas (akiya) se venden a precios casi simbólicos o incluso se ofrecen gratuitamente por municipios que intentan repoblarlos. Estas propiedades suelen requerir reformas importantes, pero el precio de entrada es real.
La Constitución mexicana prohíbe a los extranjeros poseer directamente terrenos en una zona restringida: 50 km de la costa y 100 km de las fronteras internacionales. En estas zonas — que incluyen Cancún, Tulum, Puerto Vallarta, Los Cabos y toda la Riviera Maya — los extranjeros utilizan un fideicomiso: un fideicomiso bancario que otorga todos los derechos prácticos (uso, alquiler, venta, herencia) por 50 años renovables indefinidamente. El banco es el propietario nominal, pero el extranjero es el beneficiario con pleno control.
Fuera de las zonas restringidas — Ciudad de México, Oaxaca, Guadalajara, Mérida, San Miguel de Allende — los extranjeros pueden comprar en plena propiedad directa, exactamente como un ciudadano mexicano.
Panamá ofrece uno de los marcos jurídicos más favorables para compradores extranjeros en América Latina. Los extranjeros tienen exactamente los mismos derechos de propiedad que los ciudadanos panameños — plena propiedad, terreno y edificio, sin restricciones ni cuotas. El país está dolarizado, lo que elimina el riesgo cambiario.
El programa Pensionado está considerado uno de los mejores programas de visado para jubilados del mundo — basta con acreditar un ingreso mensual de pensión de 1.000 USD para acceder, y da derecho a importantes descuentos (transporte, sanidad, ocio, hoteles).
Colombia otorga a los extranjeros los mismos derechos de propiedad que a los ciudadanos colombianos. Compra directa, a tu nombre, sin fideicomiso ni restricciones. El proceso pasa por un notario colombiano y el registro en la ORN (Oficina de Registro de Instrumentos Públicos).
Medellín se ha convertido en una de las ciudades más buscadas del mundo por los nómadas digitales y los expatriados — por su infraestructura, coste de vida, clima permanente (primavera todo el año a 1.500 m de altitud) y la calidad de sus barrios residenciales de alto nivel a precios aún muy por debajo de los mercados europeos.
Preguntas frecuentes
¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Tailandia?
Los extranjeros no pueden ser propietarios de terrenos en Tailandia. Sí pueden poseer un apartamento en condominio (hasta el 49% de las unidades de un mismo edificio) o firmar un arrendamiento enfitéutico de 30 años sobre un terreno.
La estructura de testaferros (compra a través de un accionista tailandés ficticio) es ilegal y conlleva un riesgo importante de pérdida del bien. Las agencias que la proponen generalmente no mencionan este riesgo.
¿Pueden los extranjeros comprar propiedades libremente en Japón?
Sí. Japón es uno de los pocos países de Asia donde los extranjeros pueden comprar terrenos y edificios en plena propiedad, sin restricciones y sin visado. Un no residente puede firmar y registrar la propiedad a su nombre el mismo día.
Algunas propiedades rurales abandonadas (akiya) se ofrecen a precios casi simbólicos o incluso gratuitamente por municipios que buscan repoblarlos. Estas propiedades suelen requerir trabajos importantes, pero el precio de entrada es real.
¿Qué es un arrendamiento enfitéutico de 30 años y cuáles son los riesgos?
Es un derecho de uso del suelo por un período fijo, inscrito en el registro de la propiedad. El extranjero puede construir, alquilar y revender los derechos durante este período. Al vencimiento, el propietario del terreno (un particular o empresa local) no está legalmente obligado a renovar, aunque existan cláusulas de renovación en el contrato.
El riesgo principal: en caso de fallecimiento del propietario, cambio legislativo o litigio, la renovación puede no producirse. En ese caso, las construcciones sobre el terreno podrían revertir al propietario del suelo según la legislación local.
¿Cómo funciona el fideicomiso mexicano?
El fideicomiso es un fideicomiso bancario obligatorio para las compras costeras (50 km de la costa) y fronterizas (100 km de las fronteras). Un banco mexicano es el propietario nominal, pero el extranjero (beneficiario) tiene todos los derechos de uso, alquiler, venta y herencia.
La duración es de 50 años, renovable indefinidamente. El coste anual del fideicomiso oscila entre 500 y 1.000 USD según el banco. Fuera de las zonas restringidas (Ciudad de México, Oaxaca, Guadalajara, etc.), es posible la compra directa en plena propiedad sin fideicomiso.
¿Pueden los extranjeros comprar en plena propiedad en Dubái?
Sí, en las zonas freehold designadas por el gobierno de Dubái. Estas zonas cubren la mayoría de las zonas residenciales populares: Dubai Marina, Downtown, Palm Jumeirah, Jumeirah Village Circle, Business Bay. La propiedad es totalmente transmisible, hipotecable y revendible.
Fuera de las zonas freehold, es leasehold (99 años). El Departamento de Tierras de Dubái gestiona un registro de la propiedad digital fiable. Una inversión de 750.000 AED (~200.000 USD) da acceso a un visado de residencia de 2 años, y 2 millones de AED (~545.000 USD) a la Golden Visa de 10 años.
¿Se necesita un abogado local para comprar en el extranjero?
En la gran mayoría de los países de esta lista: sí, es muy recomendable y a menudo esencial. Un abogado local independiente (no el recomendado por el agente vendedor) verifica el título, comprueba hipotecas o litigios, confirma el cumplimiento de la normativa urbanística y valida los contratos.
En mercados como Albania, Vietnam, Indonesia o Camboya — donde los títulos de propiedad pueden ser complejos o controvertidos — un abogado local no es una opción, es una condición previa. Sus honorarios suelen representar entre el 0,5 y el 2% de la transacción.
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Esta guía es informativa y no constituye asesoramiento jurídico o financiero. Las leyes de propiedad para extranjeros, las cuotas de titularidad, los regímenes fiscales y las condiciones de visado cambian con regularidad. Alguna información puede haber cambiado entre la redacción y tu lectura. Consulta siempre a un abogado local independiente y cualificado antes de tomar cualquier decisión de compra inmobiliaria en el extranjero. Datos verificados a partir de fuentes primarias — abril de 2026.